Інвестиції у дохідну нерухомість та що варто перевірити перед входом в угоду (Частина 1)
Ринок дохідної нерухомості може виглядати простим, на перший погляд, але чим більше дізнаватися про нього, тим складнішою вимальовується картина. Слід розуміти логіку дохідної нерухомості, вміти оцінювати різні комерційні пропозиції різних проєктів, бачити потенційні ризики ще до входу в угоду. І головне, чесно та за багатьма факторами оцінити, який саме формат інвестицій підійде найкраще саме вам.
Бо квартира може стати як стабільним активом, так і виявитися джерелом постійного клопоту. Різниця не у квадратних метрах і навіть не у відсотках дохідності. А в тому, хто і як цією нерухомістю управляє, та що відбувається, коли щось іде не за планом.
Нижче аналітичний гайд з розбором ключових питань, які варто поставити собі та проєкту перед інвестицією. Базується на практичному досвіді нашої роботи з дохідною нерухомістю, аналітиці ринку та розмовах з інвесторами, які вже пройшли цей шлях.
Блок 1. Формат нерухомості
Перед інвестицією важливо зрозуміти, у який саме формат нерухомості ви заходите. Важливо розуміти, що в Україні сьогодні існує кілька форматів інвестування в нерухомість — від класичної квартири під здачу, апартаментів і апарт-готелів до прибуткових будинків та рекреаційних (курортних) проєктів.
На перший погляд вони можуть здаватися схожими, особливо з-поміж різних форматів дохідної нерухомості, адже всі обіцяють дохід від оренди. Проте вони суттєво відрізняються за логікою управління, рівнем залученості власника (чи інвестора), операційними ризиками та прогнозованістю результату. Те, що дає вищу дохідність у пікові періоди (наприклад, курортна нерухомість), часто потребує більшої залученості та несе вищі ризики простоїв. А те, що не має пікових навантажень, часто має нижчу дохідність по року.
Якщо формат нерухомості передбачає, що більшість процесів залежить від вас особисто, варто чесно оцінити, чи готові ви до цього на довгій дистанції.
Блок 2. Управління і керуюча компанія
Навіть у привабливій локації квартира не приноситиме стабільного доходу без ефективного управління. Саме керування визначає заповнюваність, якість послуги, швидкість реакції на проблеми та, зрештою, фінансовий результат.
Професійна керуюча компанія — це не лише про пошук орендарів. Це стандарти сервісу, зрозуміла фінансова модель, регулярна звітність і збіг інтересів між управителем та власником активу. Якщо керуюча компанія зацікавлена у довгостроковій заповнюваності, інвестор отримує більш прогнозований дохід.
У випадках, коли управління відсутнє або побудоване хаотично, інвестор фактично бере на себе роль операційного менеджера.
У дохідній нерухомості управління важить не менше, ніж сам обʼєкт.
Блок 3. Реальна дохідність
Оцінюючи інвестицію, важливо дивитися не тільки на заявлену дохідність, а на те, який дохід залишиться після всіх витрат. Бо вони будуть. Це комісії, витрати на ремонт чи оновлення меблів/сантехніки, податки. В підсумку додаткові витрати можуть суттєво повпливати на фінальний результат.
Коректна фінансова модель передбачає це та враховує кілька сценаріїв. В ідеалі, базовий, оптимістичний і консервативний сценарії. Саме це дозволяє зрозуміти, як інвестиція поводитиметься у разі змін ринку або непередбачуваних обставин.
Дохідність без контексту — це маркетинг. Дохідність з урахуванням ризиків — це інвестиційне рішення.
Блок 4. Попит і локація
Навіть найякісніша квартира з найкращими найсучаснішими медблями не буде стабільним активом, якщо стійкого попиту на неї не спостерігається. Важлива не просто адреса на мапі, а й те, кому і навіщо ця нерухомість потрібна.
Попит формується з кількох факторів: транспортна доступність, близькість до місць роботи чи навчальних закладів, сервісів повсякденного життя, а також загальна логіка району. Ба бальше, локація має працювати не лише сьогодні, а й через кілька років.
Окрему роль відіграє привабливість самого будинку чи житлового комплексу для орендаря. Безпека, зручності, спільні простори, енергоефективні рішення та комфорт безпосередньо впливають на заповнюваність і рівень орендної ставки.
Сучасний орендар уже хоче не тільки квартиру, а й додаткові бонуси. Бо обирає житло не як окремий обʼєкт у вакуумі, а як частину свого повсякденного життя. Так само, як люди обирають ресторан не лише за однією стравою, або як машину обирають не тільки за потужністю двигуна.
Блок 5. Ліквідність
Інвестиція в нерухомість історично приваблює українців з цілого ряду факторів. І це завжди гра на довгу дистанцію. Але навіть у довгострокових рішеннях важливо розуміти, як і за яких умов можна вийти з активу.
Ліквідність залежить від багатьох факторів: структури власності, прозорості документів, зрозумілої моделі управління та загального сприйняття обʼєкта ринком. Актив, який легко пояснити іншому інвестору, як правило, продається швидше.
Крім того, важливо мати на умі не один, а кілька сценаріїв: продати обʼєкт, утримувати довше, змінити модель оренди чи користування або рефінансувати інвестицію. Чим більше опцій — тим нижчі ризики.
Читати другу частину: https://s1.ua/ua/news/343_investiciyi-u-dokhidnu-nerukhomist-ta-ssho-va
