Скільки насправді коштує ремонт квартири під оренду: рієлтор Богдан Маковецький розібрав готове рішення від Standard One

Ремонт квартири для подальшої здачі в оренду — одна з найбільш витратних і непередбачуваних частин інвестиції в нерухомість. Як правильно розрахувати бюджет, де найчастіше виникають додаткові витрати та чи вигідніше купувати квартиру з готовим ремонтом? Ці питання розібрав експерт із нерухомості Богдан Маковецький у новому YouTube-випуску на прикладі прибуткового будинку S1 Obolon від девелопера Standard One.

Чому інвестори витрачають на ремонт більше, ніж планували

За 16 років роботи на ринку нерухомості Богдан Маковецький неодноразово спостерігав ситуації, коли запланований на кілька місяців ремонт затягувався на пів року й довше, а його бюджет зростав на десятки відсотків.

За словами експерта, одна з найпоширеніших помилок інвесторів — недооцінка реальних витрат. Під час планування самостійного ремонту варто закладати додаткові 20–30% бюджету на непередбачувані обставини: подорожчання матеріалів, додаткові роботи чи виправлення недоліків.

Інший ризик — затримка термінів. Адже кожен місяць простою квартири означає недоотриманий орендний дохід. Наприклад, якщо квартиру планували здавати за 20 000 грн на місяць, затримка ремонту на три місяці означає потенційні 60 000 грн недоотриманих надходжень без урахування витрат на утримання нерухомості.

Ще одна помилка — робити ремонт «для себе», а не для орендаря. Інвестиційній квартирі передусім потрібні функціональність, зносостійкі матеріали, нейтральний дизайн і простота подальшого обслуговування.

Самостійний ремонт чи готовий від девелопера: порівнюємо витрати

У випуску Богдан Маковецький навів розрахунок витрат на ремонт квартири площею 40 м² у Києві.

За його оцінкою, лише вартість будівельних робіт сьогодні може становити $300–500 за м². Ще $500–800 за м² знадобиться на матеріали, базові меблі та побутову техніку.

Отже, загальний орієнтовний бюджет самостійного ремонту й облаштування квартири становитиме $800–1300 за м², або $32 000–52 000 для квартири площею 40 м². І це без урахування можливого перевищення кошторису.

Альтернативний варіант — придбання квартири з ремонтом від девелопера. Наприклад, у S1 Obolon вартість комплектації white box становить $520 за м². Для умовної квартири площею 40 м² це $20 800.

Важливо, що ці суми передбачають різну комплектацію: розрахунок самостійного ремонту включає базові меблі та техніку, тоді як white box від Standard One — готове оздоблення, інженерію, санвузол і кухонний гарнітур, але не повне меблювання.

За словами комерційної директорки Standard One Надії Рибакової, приблизно 60% вартості ремонту від девелопера припадає на матеріали, а 40% — на оплату робіт.

Завдяки гуртовим закупівлям компанія отримує матеріали приблизно на 10–15% дешевше, ніж під час роздрібної купівлі, залежно від їхньої категорії. Крім того, співпраця з перевіреними підрядниками дозволяє стандартизувати роботи та контролювати їхню якість.

Для покупців S1 Obolon також доступне відтермінування оплати ремонту зі збереженням зафіксованої вартості $520 за м².

Що саме входить у ремонт квартир S1 Obolon

У межах випуску Богдан Маковецький детально розглянув комплектацію white box у S1 Obolon.

На відміну від традиційного розуміння white box як підготовки квартири до чистового ремонту, у Standard One цей формат передбачає вже виконані оздоблювальні роботи та встановлення основного обладнання.

Зокрема, до комплектації входять:

• Стіни та підлога. Фінішне фарбування стін латексною фарбою з підвищеною стійкістю до стирання, бельгійський ламінат Quick-Step 32-го класу зносостійкості завтовшки 8 мм.
• Санвузол. Готове оздоблення плиткою іспанського виробництва, встановлені змішувачі, сантехніка, душова перегородка та акриловий душовий піддон.
• Кухонна зона. Кухонний гарнітур європейського виробника, встановлена витяжка та підготовлене підключення для плити.
• Інженерія та оздоблення. Розведена електрика, встановлені розетки й вимикачі, міжкімнатні двері, натяжна стеля та кондиціонер. Висота стелі — 2,7 м.

Також у будинку передбачена власна газова котельня, а для систем опалення та водопостачання використовуються труби зі зшитого поліетилену.

Важливою перевагою в умовах енергетичної нестабільності є резервне живлення. Дизельний генератор забезпечуватиме роботу критичних систем будинку: ліфтів, водопостачання, опалення та освітлення спільних зон. У квартирах передбачено базове резервне живлення — одну розетку та освітлення.

Меблі, окрема побутова техніка, декоративне освітлення та текстиль не входять у стандартну комплектацію. Власник може облаштувати квартиру самостійно або скористатися готовими рішеннями від Standard One.

На ремонт діє гарантія протягом одного року від введення об'єкта в експлуатацію. Як пояснила Надія Рибакова, компанія власним коштом усуває значні дефекти та приховані недоліки в межах гарантійних зобов'язань.

Чому готовий ремонт важливий для орендного бізнесу

Важлива перевага стандартизованого ремонту полягає не лише в економії часу окремого інвестора.

Коли квартири передаються з виконаними основними ремонтними роботами, мешканцям не доводиться роками жити поруч із постійним шумом від сусідських ремонтів. Це покращує комфорт проживання та привабливість будинку для майбутніх орендарів.

Крім того, Standard One розглядає квартиру як частину комплексного житлового продукту. У S1 Obolon передбачені хол-коворкінг, лаунж-зона, кав'ярні та інші комерційні сервіси, а також внутрішній сад у японському стилі.

Продумана інфраструктура, зручна локація біля метро та професійний сервіс створюють додаткову цінність для мешканців, а для власників — конкурентні переваги на ринку оренди.

Що відбувається після ремонту: управління квартирою від S1 Property

Окрему увагу у випуску приділили управлінню квартирою після введення будинку в експлуатацію.

За моделлю Standard One власник може передати нерухомість в управління S1 Property. Компанія бере на себе пошук орендарів, оформлення договорів, заселення та виселення, контроль оплат, технічне обслуговування, організацію дрібних ремонтів і юридичний супровід.

Також для мешканців працює сервісна команда, яка забезпечує вирішення побутових питань. За наведеними у випуску умовами, вартість управління становить 10% від орендного доходу, а орендар не сплачує окремої комісії за пошук квартири чи заселення.

Таким чином, готовий ремонт і професійне управління дозволяють інвестору скоротити особисту участь в операційних процесах та зосередитися на фінансових результатах інвестиції.

Водночас, як наголошують у Standard One, дохідна нерухомість залишається довгостроковим інвестиційним інструментом, який потребує зваженого підходу до ризиків, витрат та очікуваної окупності.