Інвестиції у дохідну нерухомість та що варто перевірити перед входом в угоду
Ринок дохідної нерухомості може виглядати простим, на перший погляд, але чим більше дізнаватися про нього, тим складнішою вимальовується картина. Слід розуміти логіку дохідної нерухомості, вміти оцінювати різні комерційні пропозиції різних проєктів, бачити потенційні ризики ще до входу в угоду. І головне, чесно та за багатьма факторами оцінити, який саме формат інвестицій підійде найкраще саме вам.
Бо квартира може стати як стабільним активом, так і виявитися джерелом постійного клопоту. Різниця не у квадратних метрах і навіть не у відсотках дохідності. А в тому, хто і як цією нерухомістю управляє, та що відбувається, коли щось іде не за планом.
Нижче аналітичний гайд з розбором ключових питань, які варто поставити собі та проєкту перед інвестицією. Базується на практичному досвіді нашої роботи з дохідною нерухомістю, аналітиці ринку та розмовах з інвесторами, які вже пройшли цей шлях.
Блок 1. Формат нерухомості
Перед інвестицією важливо зрозуміти, у який саме формат нерухомості ви заходите. Важливо розуміти, що в Україні сьогодні існує кілька форматів інвестування в нерухомість — від класичної квартири під здачу, апартаментів і апарт-готелів до прибуткових будинків та рекреаційних (курортних) проєктів.
На перший погляд вони можуть здаватися схожими, особливо з-поміж різних форматів дохідної нерухомості, адже всі обіцяють дохід від оренди. Проте вони суттєво відрізняються за логікою управління, рівнем залученості власника (чи інвестора), операційними ризиками та прогнозованістю результату. Те, що дає вищу дохідність у пікові періоди (наприклад, курортна нерухомість), часто потребує більшої залученості та несе вищі ризики простоїв. А те, що не має пікових навантажень, часто має нижчу дохідність по року.
Якщо формат нерухомості передбачає, що більшість процесів залежить від вас особисто, варто чесно оцінити, чи готові ви до цього на довгій дистанції.
Блок 2. Управління і керуюча компанія
Навіть у привабливій локації квартира не приноситиме стабільного доходу без ефективного управління. Саме керування визначає заповнюваність, якість послуги, швидкість реакції на проблеми та, зрештою, фінансовий результат.
Професійна керуюча компанія — це не лише про пошук орендарів. Це стандарти сервісу, зрозуміла фінансова модель, регулярна звітність і збіг інтересів між управителем та власником активу. Якщо керуюча компанія зацікавлена у довгостроковій заповнюваності, інвестор отримує більш прогнозований дохід.
У випадках, коли управління відсутнє або побудоване хаотично, інвестор фактично бере на себе роль операційного менеджера.
У дохідній нерухомості управління важить не менше, ніж сам обʼєкт.
Блок 3. Реальна дохідність
Оцінюючи інвестицію, важливо дивитися не тільки на заявлену дохідність, а на те, який дохід залишиться після всіх витрат. Бо вони будуть. Це комісії, витрати на ремонт чи оновлення меблів/сантехніки, податки. В підсумку додаткові витрати можуть суттєво повпливати на фінальний результат.
Коректна фінансова модель передбачає це та враховує кілька сценаріїв. В ідеалі, базовий, оптимістичний і консервативний сценарії. Саме це дозволяє зрозуміти, як інвестиція поводитиметься у разі змін ринку або непередбачуваних обставин.
Дохідність без контексту — це маркетинг. Дохідність з урахуванням ризиків — це інвестиційне рішення.
Блок 4. Попит і локація
Навіть найякісніша квартира з найкращими найсучаснішими медблями не буде стабільним активом, якщо стійкого попиту на неї не спостерігається. Важлива не просто адреса на мапі, а й те, кому і навіщо ця нерухомість потрібна.
Попит формується з кількох факторів: транспортна доступність, близькість до місць роботи чи навчальних закладів, сервісів повсякденного життя, а також загальна логіка району. Ба бальше, локація має працювати не лише сьогодні, а й через кілька років.
Окрему роль відіграє привабливість самого будинку чи житлового комплексу для орендаря. Безпека, зручності, спільні простори, енергоефективні рішення та комфорт безпосередньо впливають на заповнюваність і рівень орендної ставки.
Сучасний орендар уже хоче не тільки квартиру, а й додаткові бонуси. Бо обирає житло не як окремий обʼєкт у вакуумі, а як частину свого повсякденного життя. Так само, як люди обирають ресторан не лише за однією стравою, або як машину обирають не тільки за потужністю двигуна.
Блок 5. Ліквідність
Інвестиція в нерухомість історично приваблює українців з цілого ряду факторів. І це завжди гра на довгу дистанцію. Але навіть у довгострокових рішеннях важливо розуміти, як і за яких умов можна вийти з активу.
Ліквідність залежить від багатьох факторів: структури власності, прозорості документів, зрозумілої моделі управління та загального сприйняття обʼєкта ринком. Актив, який легко пояснити іншому інвестору, як правило, продається швидше.
Крім того, важливо мати на умі не один, а кілька сценаріїв: продати обʼєкт, утримувати довше, змінити модель оренди чи користування або рефінансувати інвестицію. Чим більше опцій — тим нижчі ризики.
Блок 6. Інвестор і стратегія
Дві однакові інвестиції можуть бути вдалими або невдалими, залежно від того, хто інвестує. Власна стратегія, власні цілі і потреби, індивідуальний горизонт планування та ставлення до ризику мають не менше значення, ніж сам обʼєкт нерухомості.
Як каже наш друг і партнер, засновник спільноти інвесторів "УкрІнвестКлуб" Дмитро Карпіловський, інвестуйте трохи свого часу перед тим, як інвестувати гроші
Комусь важливий регулярний щомісячний дохід, у когось в пріоритеті збереження капіталу, а для когось мрією є зростання вартості активу у часі. Так само різниться готовність до ризику та рівень залученості, який інвестор вважає комфортним.
Чим чесніше інвестор відповідає собі на ці питання на старті, тим простіше обрати формат інвестиції, який не створюватиме напруги і стресу у майбутньому.
На подумати: скільки вашого часу має коштувати ця інвестиція?
Коли говорять про інвестиції в дохідну нерухомість, найчастіше фокусуються на цифрах: відсотках дохідності, строках окупності, капіталізації. Але є ще один фактор, який часто недооцінюють, — власний час.
Навіть у добре продуманому проєкті пряма інвестиція у квартиру/апартаменти означає прийняття великої кількості дрібних рішень. Для когось це частина інтересу до інвестиції. Для когось — обтяжуючий фактор.
Спробуйте чесно відповісти собі на кілька запитань:
– Чи хочу я бути залученим у процеси управління?
– Чи готовий я витрачати час на прийняття рішень та контроль їхнього виконання?
– Чи комфортно мені одному нести всі ризики одного конкретного обʼєкту?
Якщо на більшість цих запитань ви відповідаєте “так” — вам може підійти класична модель прямої інвестиції. Якщо “ні”, спробуйте розглянути й інші формати.
Спільні інвестиції як альтернатива прямій купівлі нерухомості
Спільні інвестиції — це формат, за якого інвестор не купує окрему квартиру, а бере участь у колективному володінні обʼєктом чи портфелем нерухомості. Законодавчо в Україні це визначається як “інститут спільного інвестування”, а іншими словами — це REIT-фонди, фонди нерухомості тощо. Зарубіжне поняття “REIT” уже закріпилося у нас та ввійшло в оборот, можна використовувати його.
У спільних інвестиціях управління, операційку та контроль процесів здійснює професійна команда, а інвестор отримує результат у вигляді регулярного доходу та зростання вартості активу (капіталізації). Такий підхід не є “кращим” або “гіршим” за пряму інвестицію, просто інший за своєю логікою.
Колективні інвестиції можуть підійти вам, якщо для вас важливі:
– вхід у нерухомість з меншим чеком;
– професійне управління;
– прозора фінансова модель;
– мінімальна залученість;
– зрозумілий механізм входу та виходу з інвестиції,
– висока швидкість виходу з інвестиції;
– диверсифікація активів.
Детальніше ознайомитися з моделлю спільних інвестицій у дохідну житлову нерухомість можна на прикладі S1 REIT: https://reit.s1.ua/ua
Для тих, хто хоче розібратися глибше
Аналітичні матеріали про розвиток дохідної нерухомості в Україні показують, що ринок поступово відходить від стихійної приватної оренди до більш структурованих моделей, де управління, стандарти сервісу та фінансова логіка закладені в проєкт ще на етапі проєктування та девелопменту. Саме різниця в цій системності з часом стає визначальною для інвестора, не залежно від того, чи йдеться про квартиру, апартаменти чи прибутковий будинок.
І хоча ринок дохідної нерухомості в Україні лише формується, але він вже розвивається в логіці сучасних глобальних трендів. Якщо вам важливо глибше зрозуміти контекст, масштаби ринку та міжнародний досвід, радимо ознайомитися з аналітичними матеріалами, які розкривають ці процеси детальніше:
Про розвиток ніші дохідної нерухомості в Україні та світі
Аналітика про те, як формується сегмент дохідної нерухомості, які моделі працюють на зрілих ринках, які гравці є і як ці підходи адаптуються до українських реалій.
https://kosht.media/yak-rozvyvaietsia-nisha-dokhidnoi-nerukhomosti-v-ukraini-ta-sviti/Про ринок дохідної нерухомості у США, Великобританії, Австрії, Польщі та Україні
Порівняльний огляд різних ринків і моделей оренди, який допомагає краще зрозуміти, чому формат дохідної нерухомості зростає.
Населення біднішає, а нерухомість дорожчає: чому ціни на квартири ростуть попри війну
Аналітичний матеріал про макроекономічні фактори, які впливають на ринок нерухомості в Україні. https://epravda.com.ua/infrastruktura/chomu-cini-na-neruhomist-zrostayut-popri-bidninnya-ukrajinciv-analiz-rinku-816961/
Інтервʼю про інвестиції в дохідну нерухомість та логіку управління
Розмова про практичні аспекти інвестування, управління та довгострокову логіку ринку. https://interfax.com.ua/news/interview/1137797.html
Матеріал про різні види дохідної нерухомості та переваги й недоліки кожного із них (незабаром додасться).
Інвестиції в дохідну нерухомість не мають універсального сценарію. Те, що добре працює для одного інвестора, може бути некомфортним або неефективним для іншого.
Саме тому важливо не шукати найкращий ідеальний формат, а обирати той, який відповідає вашим цілям, горизонту планування та готовності бути залученим у процеси.
Якщо після цього матеріалу у вас зʼявилося більше запитань, ніж готових відповідей — це добре. Саме з таких запитань починаються зважені інвестиційні рішення. Готові проконсультувати за потреби:)
