Як скласти бізнес план оренди апартаментів по моделі професійних готелей?

Бізнес на оренді апартаментів - приваблива стратегія капіталовкладення. Інвестиції в нерухомість забезпечують хорошу прибутковість, та при цьому є одними з найменш ризикових видів операцій. 

Щоб зрозуміти ефективність будь-якого бізнесу чи інвестиції, необхідно скласти бізнес-план. Основна мета бізнес-плану - визначити терміни окупності проєкту та прибутковість, яку він може забезпечити.

У цьому матеріалі ми розберемо, як скласти бізнес-план для здачі апартаментів в оренду, використовуючи показники та розрахунки професійних готелей.

Стратегія. Визначаємо свою нішу. 

Обравши сферу бізнесу, важливо знайти оптимальну нішу та визначити, хто ваші потенційні клієнти. У сфері оренди апартаментів вам, в першу чергу, доведеться обирати між подобовою та короткостроковою орендою. В чому різниця? Розглянемо за кількома аспектами. 

- Дохід. За цим критерієм виграє модель подобової оренди. За даними booking.com середня ціна за добу аренди в сегментах бізнес і комфорт+ складає від 100$ на добу. Середня ринкова заповнюваність - 65%. Тобто дохід становить близько 2 000$ в місяць, або 24000$ на рік. Для порівняння, вартість оренди квартир помісячно у новому будинку з дизайнерським ремонтом за даними Flatfy складає 800 - 1 000$ на місяць. При цьому, треба врахувати що фактично квартира пустує під час зміни орендарів десь 3 місяці в рік. Отже помісячна оренда в кращому випадку забезпечить вам 9000$ на рік. Таким чином, подобова оренда дає виручку приблизно в 2,5 рази більше.

- Необхідність участі власника. За цим критерієм виграє помісячна оренда, але не так сильно, як може здатись. Така бізнес-модель означає, що від власника потрібно менше витрат часу та праці, але не виключає їх повністю. Якщо для подобової оренди важливо налагодити постійний швидкий процес “в’їзду-виїзду”, то для помісячної - більше часу потрібно виділити пошуку орендарів, переглядам квартири, довготривалим побутовим питанням, тощо. 

При подобовій оренді необхідно врахувати наступне: 

- швидкий пошук гостей;

- отримання оплати та організаційні питання;

- організацію в’їзду-виїзду;

- клінінг приміщення;

- заміну білизни та аксесуарів;

- періодичний поточний ремонт;

- комунальні та поточні витрати.

Зазвичай, всі ці питання вигідніше делегувати управляючій компанії. Такі послуги обійдуться приблизно в третину від отриманого доходу.

При помісячній оренді необхідно врахувати такі операційні питання:

- пошук адекватних гостей на довгий строк;

- перегляди квартир орендарями;

- узгодження умов та оформлення договору;

- періодичний поточний ремонт;

- побутові питання.

При такій моделі, фактично тільки перший пункт частково буде вирішувати ріелтор. Все інше лягає на плечі власника.

Обирайте модель оренди за сумою факторів. Наскільки важливо для вас отримувати максимальний прибуток? Чи зможете ви його забезпечити при самостійному обслуговуванні об’єкту? Чи хочете ви витрачати час на вирішення операційних питань?

Вибір об’єкту 

На що звертати увагу, обираючи об’єкт для короткотривалої чи довготривалої оренди? Розберемо всі фактори.

Приймаючи рішення, враховуйте: 

- Приналежність до первинного чи вторинного ринку. Вище цінуються вже здані в експлуатацію об’єкти первинного ринку. Це актуально для обох варіантів оренди. Проте, прибутковість не варто оцінювати лише за середньодобовою виручкою, адже й на цей показник впливають кілька факторів;

- Стан об’єкту та потреба в ремонті чи дообладнанні. Звісно, чим менше треба вкладати в об’єкт, тим швидче окупиться інвестований в нього капітал. Особливо це помітно за умов тривалої оренди. За цим фактором однозначно виграють комплекси апартаментів, із готовим ремонтом, меблями та розвиненою власною інфраструктурою комплексу, за яку орендарі готові заплатити більше;

- Категорія (апартаменти, квартира, готель). Квартири у переважній більшості здають на тривалий термін. Такий тип оренди не дає значних прибутків, але може потребувати додаткових капіталовкладень у ремонт. Апартаменти - сучасний і найбільш вигідний для оренди формат нерухомості, він потребує значного стартового капіталу, з іншого боку керування такою нерухомістю значно простіше і частіше такі об’єкти продаються з вже готовим ремонтом;

- Розташування об’єкту. Для об’єктів які орієнтовано на подобову чи короткострокову оренду оптимальне розташування ближче до центру. Це спрощує приїзд та виїзд постояльців. Для об’єктів які здаються на тривалий термін важливіше розташування поблизу станцій метро та інших об’єктів транспортної інфраструктури.

- Портрет ваших клієнтів (приналежність до конкретних соціальних груп, потреби, смаки, пріоритети) Починаючи бізнес на оренді, варто розуміти, хто житиме в квартирі чи апартаментах. Це може бути родина з дітьми, молода пара чи бізнес-туристи.

Коли ви зберете і структуруєте цю інформацію, час переходити до основних показників орендного бізнесу. 

Ключові метрики, які мають бути в бізнес-плані: значення та підрахунок

Які показники мають бути у бізнес плані? Чому вони важливі і як підраховувати?

ADR (середня вартість номера) — показник буде актуальним, якщо ви володієте кількома апартаментами різного класу та площі. Щоб розрахувати показник, розділіть загальний прибуток на кількість проданих номерів. 

OR (Occupancy rate) — показник зайнятості апартаментів. Показує відношення зайнятих номерів у відношенні до загальної кількості.

RevPAR — середньодобова виручка на один номер. Щоб розрахувати цей KPI, помножте ADR на OR (показник зайнятості).

Revenue (виручка) за період — головне, але не єдине, що вам потрібно знати про роботу будь-якого бізнесу. Саме виручка визначає, наскільки прибутковий ваш бізнес і скільки податків ви маєте сплатити. Розраховується досить просто. Щоб дізнатись обсяг виручки треба помножити вартість одного дня оренди на кількість днів, протягом яких апартаменти були зайняті. 

GOPPAR — середньодобовий прибуток на один номер. Розраховується діленням валового операційного прибутку на кількість доступних номерів.

Резервний фонд заміни — сума коштів, що резервується для повного чи часткового відновлення основних фондів. Якщо простіше - фонд для покриття ремонту. 

Комісія управляючої компанії — відсоток від орендної плати, який отримує компанія, що займається залученням орендарів, операційним управлінням об’єкта та може покривати витрати на комунальні послуги, ремонт та інші складові комфорту.

Складаємо бізнес-план на прикладі комплексу S1 Terminal

Отже, складаючи бізнес-план, ми обрали ринкову нішу — подобову оренду апартаментів. Основні аргументи за таке рішення: 

- більша прибутковість;

- операційні питання делегуються керуючій компанії за відсоток від доходу. 

Наступний крок — вибір об’єкту. Тут ми зупинилися на Київському S1 Terminal, який націлений на залучення бізнес-туристів. 

Основні переваги комплексу:

- у вартість включено управління апартаментами;

- вже завершений ремонт та обладнання меблями;

- додаткова інфраструктура всередині комплексу, за рахунок якої орендарі будуть готові вищу орендну плату (лаунж-зона, ресторан, коворкінг, фітнес та багато іншого);

- вигідне розташування у центрі столиці навпроти Південного залізничного вокзалу;

Висновки 

На прикладі показників S1 Terminal ви бачите, що при якісному управлінні та плануванні бізнес з оренди апартаментів дає високий дохід, що дозволяє захистити і примножити капітал. 

Залишилися питання з приводу апарт-готелів? Наші консультанти з радістю вам допоможуть

Отримати консультацію